O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago em transações imobiliárias envolvendo pessoas vivas e encontra previsão legal no art. 156, II da Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Ele incide em transmissões, por ato oneroso, e cessão de direitos, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia – em linhas simples, é obrigatório para oficializar a aquisição e venda, mesmo de apartamentos na planta.
Quanto ao momento em que deve ser pago, há discussões:
De acordo com o artigo 1.245 do código civil de 2002 a transferência ocorre mediante o registro do título translativo no registro de imóveis:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Acorre que, embora haja determinação legal para que o encargo seja pago após o registo, é muito comum a cobrança do valor no momento da lavratura da escritura pública.
Nos termos da tese fixada pelo STF no julgamento da repercussão geral ARE 1294969 RG/SP (tema 1124), a transmissão onerosa “inter vivos” de bens imóveis somente ocorreria com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante registro.
Contudo, passados mais de um ano e meio, o STF decidiu anular a decisão do tema 1124 tendo em vista uma “confusão” processual.
Entendeu-se que o caso em discussão não tratava exatamente da matéria que havia sido julgada, isso porque a discussão havia se originado da cessão de direitos e não de compra e venda de imóveis. Assim, a corte resolveu reexaminar o tema em repercussão geral, com efeito vinculante para todo o judiciário.
Toda a discussão e o fato da decisão do STF em repercussão geral apenas vincular o poder judiciário, levou os Municípios a não respeitarem o posicionamento da corte, de modo que permanecem realizado a cobrança do encargo antes do registro.
Enquanto perdurar a discussão sobre o momento do pagamento, se deve ser realizado na lavratura ou no registro da escritura pública, o ideal é que seja realizado no momento do registro.
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